Проформа недвижимости (Часть 2)

Краткое содержание

Вы когда-нибудь задумывались о реальной финансовой эффективности вашего портфеля недвижимости? С помощью нашего шаблона Real Estate Pro Forma вы можете отслеживать доходность до десяти объектов недвижимости, чтобы получить четкое представление о вашем инвестиционном портфеле в течение времени. Отслеживайте динамику арендных доходов и связанных с ними расходов, чтобы получить точные анализы прибыльности, денежного потока и стоимости недвижимости. Наш шаблон рассчитывает эффективность ваших инвестиций в недвижимость на протяжении десятилетия с помощью месячных и годовых визуализаций. Это не только помогает в поддержании вашей собственности, но и способствует росту и увеличению стоимости вашего портфеля недвижимости.

Содержание

Как использовать шаблон

Наша Real Estate Pro Forma предлагает структурированный подход к управлению инвестициями в недвижимость. Первый раздел, с серыми вкладками, позволяет оценить потенциал доходности различных объектов недвижимости, записать детали приобретенной вами недвижимости и спрогнозировать ее эффективность на протяжении десяти лет. Следующий раздел, который находится под желтой вкладкой 'Amortization', предназначен для отслеживания кредитов, связанных с приобретением недвижимости. Последний раздел, обозначенный синими вкладками, помогает в отслеживании расходов и доходов от недвижимости и предоставляет инструменты для оценки ее общего финансового здоровья и операционной эффективности.

Как оценить несколько объектов недвижимости

Используйте вкладку 'Properties' для оценки объекта недвижимости с наибольшим потенциалом финансового возврата. Перечислите объекты, которые вас интересуют, и добавьте детали, такие как цена покупки, ожидаемая ежемесячная арендная плата и общая площадь. Шаблон автоматически рассчитывает важные показатели, такие как годовой доход от аренды, стоимость недвижимости за квадратный метр и коэффициент гросс-ренты (GRM).

GRM сравнивает цену объекта недвижимости с его годовым доходом от аренды. Он служит единым показателем для оценки объектов с различными характеристиками. Низкий GRM указывает на лучшую цену по отношению к доходу, что означает более быстрый возврат инвестиций, в то время как высокий GRM указывает на более высокую цену по сравнению с доходом, что предполагает более медленный возврат. Шаблон использует условное форматирование для помощи в анализе: объекты с низким GRM отображаются зеленым цветом, а с высоким GRM - красным, что облегчает поиск объектов с лучшими финансовыми перспективами в длинном списке.

Шаги к покупке недвижимости

После того, как вы выбрали объект недвижимости для покупки, используйте вкладку 'Purchase Details' для ввода всей соответствующей информации о покупке.

Общая информация

В разделе 'General information' вводятся основные сведения об объекте недвижимости, такие как дата покупки, стоимость недвижимости и количество приобретенных единиц.В этом разделе также запрашивается 'Средний региональный GRM'. Средний региональный GRM рассчитывает средний GRM для объектов недвижимости в одном регионе. Для помощи в его расчете шаблон включает таблицу во вкладке 'Обучение', где вы можете ввести данные для шести объектов недвижимости в том же районе, чтобы получить Средний региональный GRM.

В оставшейся части этого раздела вы найдете поля, посвященные расчету деталей, связанных с налогом на имущество. Здесь введите соотношение цены покупки, выделенной на размер участка и здание. Это важно, потому что стоимость земли не подлежит амортизации, в то время как стоимость здания подлежит амортизации для целей налогообложения. Затем введите годовую налоговую ставку и тип налога. Если налог ежегодно увеличивается на фиксированную ставку, выберите 'Да' в доступном выпадающем меню и укажите годовую ставку увеличения.

Детали покупки и займа

В разделе 'Детали займа' вы можете документировать займы, связанные с приобретением имущества. Введите процент первоначального взноса, годовую процентную ставку и период амортизации, чтобы определить общую сумму займа. Эта информация также способствует созданию подробной таблицы амортизации, которая будет рассмотрена позже.

Кроме того, вы можете предоставить подробности о 'Частной ипотечной страховке' (PMI), обычно требуемой для первоначальных взносов менее 20% от стоимости недвижимости. Включите любые другие расходы, связанные с финансированием. Затем шаблон автоматически рассчитывает общий капитал, необходимый для приобретения недвижимости, ключевую цифру при оценке вашего возврата на инвестиции. Он также предлагает возможность записать детали налоговых льгот, позволяя учесть эти преимущества в финансовом анализе.

Прогнозируйте ожидаемую производительность

Вкладка 'Ожидаемая проформа' предназначена для финансового прогнозирования будущей производительности вашей недвижимости. В этом разделе вы можете учесть переменные ставки, такие как инфляция, которые скорректируют прогнозируемые доходы и расходы. Эта вкладка в основном используется для создания прогнозных анализов денежного потока, оценки недвижимости и общего финансового возврата, используя данные о вашем финансировании и деталях покупки.

Введите ожидаемые значения один раз, и шаблон автоматически продлит эти прогнозы на ежемесячной основе на следующие десять лет. Он также включает мини-график для визуального представления этих прогнозов к концу.Цель состоит в том, чтобы поддерживать исходный прогноз как постоянную базовую линию, что позволяет более точно и реалистично сравнивать фактические результаты и первоначальные ожидания со временем.

Как отслеживать кредит

Вкладка 'Amortization' отслеживает развитие кредита на протяжении всего его срока. Используя данные из вкладки 'Purchase Details', она включает в себя график и таблицу амортизации, которые иллюстрируют общую сумму выплат и остаток задолженности. Для тех, кто намерен делать дополнительные платежи, вкладка предоставляет функцию для записи этих дополнительных сумм. Это дополнение позволяет графически отображать, как эти дополнительные платежи могут сократить срок кредита и уменьшить общую сумму процентов к оплате.

Как учитывать CAPEX

Вкладка 'CAPEX' начинает основную часть Real Estate Pro Forma, где вы записываете данные в реальном времени. CAPEX, или капитальные затраты, относятся к крупным расходам, которые значительно увеличивают стоимость имущества, например, установка нового оборудования для повышения привлекательности и доходов.

Здесь вы можете учитывать эти капитальные затраты и указывать, связаны ли они с конкретным объектом или всей собственностью через выпадающий список. Эта вкладка не только служит записью таких улучшений, но и гарантирует, что эти записи автоматически обновляют расходы в вашей Pro Forma.Эта функция помогает точно учесть финансовое влияние этих улучшений в вашем общем анализе.

Как использовать Проформу

Вкладка 'Actual Pro Forma' собирает финансовые данные объекта недвижимости, такие как темп инфляции, доходы, расходы, детали финансирования и окончательные результаты. Сначала введите ожидаемые темпы инфляции и увеличение арендной платы, которые можно указать для каждого объекта. Затем введите доходы и расходы, чтобы получить первоначальный прогноз на следующие десять лет. В отличие от вкладки 'Expected pro forma', здесь вы будете обновлять прогнозы ежемесячно и вариации годовых ставок на основе фактических событий.

Важным моментом является управление свободными объектами. Если объект не занят в определенный месяц, введите арендную плату как ноль. Шаблон будет выделять эти месяцы красным цветом, чтобы рассчитать стоимость вакансии для каждого объекта. Кроме того, объекты, которые еще не были приобретены, отображаются серым цветом, указывая на их недоступность.

Проформа предоставляет подробный анализ вашего инвестиционного проекта в конце вкладки. Чтобы разъяснить любые сомнения, все расчеты объясняются в разделе 'Notes' и на вкладке 'Training', обеспечивая ваше полное понимание.

Показатель 'Net profit cumulative' указывает точку, в которой ваша первоначальная инвестиция была возвращена из ваших доходов.Чтобы помочь в определении этого момента, шаблон выделяет точку возврата инвестиций зеленым полем.

После заполнения вкладки 'Actual Pro Forma', просмотрите результаты в общем виде на вкладке 'Annual report', которая представляет ежегодный обзор данных с тем же форматированием, что и на предыдущей вкладке.

Финансовые и операционные панели управления

В конце Real Estate Pro Forma, 'Financial Dashboard' предоставляет четкую сводку и сравнивает то, что вы ожидали заработать в финансовом плане, с тем, что вы на самом деле заработали от недвижимости за запланированные 10 лет. Он содержит подробные графики, показывающие ваши инвестиционные доходы, включая конкретные показатели, такие как NOI (Net Operating Income), 'Net profit cumulative' и 'Cash-on-Cash' return. Панель также отображает годовые общие расходы и доходы.

С операционной точки зрения, 'Rental dashboard' сосредоточен на сданных в аренду единицах, с фильтром для анализа каждой из них отдельно. Панель рассчитывает общий доход от аренды, коэффициент загрузки, среднюю арендную плату и другие анализы для выбранного блока. Графики подчеркивают генерацию доходов и затраты на вакансии, помогая в определении единиц с ниже ожидаемой доходностью и обеспечивая основу для операционных стратегий.

Заключение

Проформа недвижимости, доступная в Microsoft Excel и Google Sheets, предоставляет структурированный путь для отслеживания финансов вашей собственности. Шаблон становится надежной записью ваших операций с недвижимостью, прогнозирует будущие показатели и оценивает лучшие инвестиционные возможности. Используйте этот шаблон для поддержания высокой эффективности вашего портфеля недвижимости со временем.